A Receita Federal publicou, em 22 de julho de 2026, a Solução de Consulta COSIT nº 117/2026, esclarecendo que, nas incorporações imobiliárias submetidas ao Regime Especial de Tributação (RET) e ao patrimônio de afetação, as notas fiscais relativas à aquisição de insumos e matérias-primas devem ser emitidas em nome do CNPJ da respectiva incorporação imobiliária, sendo vedada a utilização do CNPJ da incorporadora (matriz).
A consulta foi apresentada por incorporadora que questionava qual CNPJ deveria constar nas notas fiscais de aquisição de insumos destinados às incorporações submetidas ao RET, diante da obrigatoriedade de manutenção de escrituração contábil segregada prevista na Lei nº 10.931/2004 e na Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024. Também indagava se a contabilização global desses insumos pela matriz configuraria erro contábil passível de penalidade.
Ao analisar a matéria, a Receita Federal destacou que o RET está condicionado à constituição do patrimônio de afetação, regime pelo qual os bens, direitos e obrigações vinculados a cada incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora. Em razão dessa segregação patrimonial, a legislação também exige a manutenção de escrituração contábil individualizada para cada incorporação submetida ao regime especial.
Segundo a Receita, embora a Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024 não trate expressamente da emissão das notas fiscais, a exigência decorre da própria necessidade de manter a escrituração contábil segregada e de identificar, com clareza, os documentos que dão suporte aos registros contábeis. Assim, os documentos fiscais referentes à aquisição de insumos e matérias-primas destinados à incorporação devem ser emitidos diretamente em nome do CNPJ da incorporação submetida ao RET, e não em nome do CNPJ da incorporadora.
A Receita ressaltou que essa conclusão não se aplica aos custos e despesas indiretos da incorporadora, cuja apropriação proporcional às diversas incorporações é expressamente autorizada pela Lei nº 10.931/2004. A possibilidade de rateio, entretanto, limita-se às despesas indiretas, não abrangendo os insumos e matérias-primas diretamente vinculados a determinada incorporação.
Quanto ao segundo questionamento, a Receita Federal deixou de emitir manifestação definitiva por considerá-lo ineficaz, uma vez que a consulente não indicou dispositivo legal específico cuja interpretação pretendia esclarecer, limitando-se a formular questionamento genérico de natureza prática, caracterizando pedido de assessoria contábil-fiscal.
Apesar disso, a Solução de Consulta registra que a legislação exige a segregação integral da escrituração contábil de cada patrimônio de afetação. Assim, ainda que a escrituração seja realizada nos livros da própria incorporadora, é indispensável que existam contas contábeis individualizadas para cada incorporação, sendo incompatível com esse regime a contabilização globalizada dos custos e insumos da matriz sem a devida segregação por patrimônio de afetação.
Desta forma, a Receita reforçou que a segregação patrimonial característica do RET deve refletir-se não apenas na tributação da incorporação, mas também na documentação fiscal e na escrituração contábil, exigindo que as aquisições diretamente vinculadas ao empreendimento sejam formalizadas no respectivo CNPJ da incorporação imobiliária submetida ao regime especial.
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