IBS e CBS devem alterar a tributação do setor e impactar contratos de locação e a gestão patrimonial
Empresas que atuam na locação de imóveis estão sujeitas a um conjunto relevante de tributos. Além do IRPJ e da CSLL, as receitas de aluguel também sofrem incidência de PIS e Cofins, com carga que varia conforme o regime tributário adotado pela empresa. No mercado imobiliário, especialmente no universo das holdings patrimoniais familiares e das sociedades constituídas para centralização da gestão de ativos, o regime mais comum é o lucro presumido. Nesse modelo, a legislação estabelece que 32% da receita bruta obtida com os aluguéis corresponde ao lucro da empresa. Sobre essa base presumida incidem IRPJ e CSLL, enquanto PIS/Cofins são recolhidos diretamente sobre a receita, no regime cumulativo, à alíquota conjunta de 3,65%.
Como a locação de imóveis não está sujeita ao ISS, a carga tributária total normalmente fica em torno de 14,53% da receita bruta. Esse cenário contribuiu para consolidar o lucro presumido como uma alternativa relevante para a organização patrimonial e sucessória no mercado imobiliário brasileiro.
No lucro real, IRPJ e CSLL incidem sobre o lucro efetivamente apurado, após a dedução das despesas admitidas pela legislação tributária. Já PIS e Cofins são recolhidos pelo regime não cumulativo, com alíquota nominal de 9,25% e possibilidade de apropriação de créditos vinculados a determinados custos e despesas.
Os dois regimes, porém, têm um ponto em comum: as receitas de locação não sofrem incidência de ISS. Essa característica diferencia a atividade imobiliária de grande parte dos serviços tributados no país e ajuda a explicar a atenção do setor às mudanças trazidas pelo IBS e pela CBS.
Com a reforma, PIS e Cofins serão substituídos pela CBS, enquanto o IBS passará a alcançar as operações de locação imobiliária. A principal questão, portanto, está no impacto dessa nova estrutura sobre a carga tributária do setor.
A Lei Complementar 214/2025 estabeleceu redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. Na prática, essas atividades estarão sujeitas a 30% da alíquota padrão. Mesmo com a redução, os números apontam para uma possível elevação da carga tributária. Considerando, apenas para fins ilustrativos, uma alíquota de referência de 26% para o IBS e a CBS, a tributação efetiva sobre as receitas imobiliárias chegaria a aproximadamente 7,8%.
O percentual é mais do que o dobro da atual carga de 3,65% suportada pelas empresas submetidas ao regime cumulativo de PIS/Cofins no lucro presumido. Sob essa perspectiva, é natural que boa parte do mercado imobiliário enxergue a reforma como um potencial fator de elevação da carga tributária. A análise, contudo, exige cautela, tendo em vista que o novo modelo será implementado de forma gradual ao longo da próxima década.
A partir de 2027, apenas a CBS passará a ser exigida, enquanto o IBS seguirá em fase de transição. Considerando uma hipótese meramente ilustrativa de alíquota de 9% para a CBS, a tributação efetiva incidente sobre as operações imobiliárias corresponderia a 2,7% da receita bruta após a aplicação do redutor setorial.
Paradoxalmente, isso significa que, nos primeiros anos da reforma, parte das empresas imobiliárias poderá experimentar redução da carga tributária em relação ao atual regime cumulativo de PIS/Cofins. O cenário tende a se inverter apenas com a entrada gradual do IBS entre 2029 e 2033: à medida que a tributação estadual e municipal passar a migrar para o novo IVA, a carga incidente sobre as locações deverá aumentar progressivamente até atingir o novo patamar de equilíbrio definido pelo sistema.
Parte desse movimento decorre justamente da principal peculiaridade tributária da locação imobiliária no modelo atual: a inexistência de ISS. Enquanto prestadores de serviços já conviviam com tributação municipal, os aluguéis permaneceram historicamente fora desse universo.
O IBS altera essa realidade. E esse é o principal motivo pelo qual o setor imobiliário tenha sido um dos segmentos que mais pressionaram por tratamentos diferenciados ao longo da tramitação da Reforma Tributária. A redução de 70% das alíquotas parece refletir precisamente esse reconhecimento político e econômico.
Todavia, para as holdings patrimoniais e sociedades imobiliárias estruturadas no lucro presumido, o sistema que emergirá após o período de transição deverá ser mais oneroso do que o atual. Assim, a discussão deixa de ser se haverá mudança e passa a ser como o mercado irá absorvê-la. Mais do que uma discussão estritamente tributária, a chegada do IBS e da CBS às operações imobiliárias tende a alterar a própria dinâmica econômica dos contratos de locação.
Locadores e locatários deverão negociar de forma cada vez mais cuidadosa a alocação dos novos custos tributários, especialmente nos contratos de longo prazo. Cláusulas específicas sobre repasse de tributos, revisão de preços e mecanismos de reequilíbrio econômico-financeiro provavelmente passarão a ocupar espaço central nas negociações imobiliárias dos próximos anos.
Embora a obrigação tributária recaia juridicamente sobre o locador, o custo efetivo poderá ser distribuído entre as partes conforme as condições de cada contrato, o poder de negociação de locadores e locatários e as características do mercado.
Por Janssen Murayama
Fonte: Monitor Mercantil
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