A Receita Federal do Brasil (RFB) publicou a Solução de Consulta COSIT nº 211/2025, esclarecendo a forma de apuração da base de cálculo no Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias instituído pela Lei nº 10.931/2004.
O caso concreto tratou de distrato de unidade imobiliária submetida ao RET, em que parte dos valores pagos pelo adquirente foi devolvida e parte retida pela incorporadora.
A RFB concluiu que somente o valor efetivamente restituído ao cliente pode ser deduzido do total das receitas recebidas pela incorporadora no âmbito do RET.
Desta forma, se a devolução for integral, todo o montante anteriormente recebido poderá ser deduzido da base de cálculo do RET. Se parcial, em razão de multa contratual ou retenção de valores, apenas a quantia devolvida poderá ser excluída da base de cálculo; o valor retido permanece tributável.
O entendimento do Fisco tem fundamento no art. 5º, §7º, da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013 (revogada e substituída pela IN RFB nº 2.179/2024, art. 13, §3º), que autoriza a dedução de vendas canceladas, devoluções e descontos incondicionais.
A Receita também cita o subitem 4.1 da IN SRF nº 51/1978, que define “vendas canceladas” como a anulação de valores registrados como receita de vendas.
Sendo assim, a Solução de Consulta COSIT nº 211/2025 reforça a interpretação de que, no RET, não há dedução integral do valor da venda cancelada, mas apenas da parcela devolvida ao cliente.
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