A Reforma Tributária criou uma nova estrutura para a identificação e o cruzamento de informações sobre imóveis no Brasil. Entre as mudanças está o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), previsto para reunir dados que hoje permanecem distribuídos entre órgãos públicos, administrações tributárias e registros imobiliários.
A proposta é criar uma identificação nacional para os imóveis e integrar informações sobre propriedade, características físicas, uso econômico e tributação. O CIB passa a compor, ao lado do CPF e do CNPJ, a estrutura cadastral que dará suporte ao novo sistema tributário.
Hoje, os dados imobiliários estão espalhados entre diferentes bases. Os municípios concentram informações utilizadas no IPTU. A União dispõe de dados relacionados ao Imposto de Renda e ao ITR. Os estados acompanham operações sujeitas ao ITCMD, enquanto os cartórios registram propriedades e transmissões.
O CIB busca conectar essas informações.
A base deverá reunir dados sobre a situação física do imóvel, incluindo área, benfeitorias, destinação e eventual exploração econômica. Também concentrará informações registrais, como matrícula, titularidade, direitos reais, averbações e restrições.
Outra frente será a integração com informações tributárias. A expectativa é permitir o confronto entre declarações fiscais, registros imobiliários e dados patrimoniais.
Esse cruzamento pode ampliar a capacidade de fiscalização sobre receitas de aluguel, ganhos de capital e transmissões de imóveis.
Um contribuinte, por exemplo, pode constar como proprietário de vários imóveis nos registros e cadastros municipais, mas declarar renda de locação referente a apenas parte deles. A comparação entre as bases poderá indicar inconsistências e levar a uma fiscalização mais detalhada.
A venda de imóveis também tende a entrar no radar com maior precisão. Diferenças entre valores informados para apuração de ganho de capital e outros dados disponíveis nas administrações públicas poderão ser identificadas com mais facilidade.
O mesmo vale para os tributos incidentes sobre transmissões imobiliárias. Atualmente, um único imóvel pode ter referências de valor distintas para ITBI, ITCMD, ganho de capital e tributação patrimonial. A integração das informações poderá reduzir essas divergências.
A criação do CIB também tem impacto direto na aplicação do IBS e da CBS sobre operações imobiliárias.
A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu critérios para definir quando pessoas físicas poderão ser enquadradas como contribuintes desses tributos. Entre os elementos considerados estão a quantidade de imóveis explorados e o volume de receitas obtidas.
Com uma base integrada, será possível confrontar o número de imóveis vinculados ao contribuinte, sua utilização econômica e as informações declaradas às administrações tributárias.
O IBS e a CBS concentram grande parte da atenção sobre a Reforma Tributária. O CIB, porém, poderá ter papel central na fiscalização do novo sistema ao ampliar o compartilhamento e o cruzamento de dados sobre o patrimônio imobiliário no país.
Por Janssen Murayama
Fonte: Lex Legal
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