Por meio da Solução de Consulta SF/DEJUG nº 19, de 2023, o Diretor do Departamento de Tributação e Julgamento da Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo analisou consulta de contribuinte que informou que, depois do atingimento do número mínimo de adquirentes que firmam contratos de financiamento de suas unidades junto à Caixa Econômica Federal – CEF, os contratos, que têm força de escritura, são registrados perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Após o registro dos contratos de financiamento, a CEF procede ao repasse dos recursos financeiros à contribuinte (que figura na operação como incorporadora), que deve promover a construção das unidades habitacionais contratadas.
De acordo com o entendimento da consulente, em decorrência das Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal – STF, o ITBI não deveria incidir sobre a construção futura, mas tão somente sobre as frações ideais de terreno.
Todavia, no entendimento do fisco, ambas as súmulas determinam, cada uma ao seu modo, que o ITBI não incide sobre o que será construído pelo promitente comprador; no entanto, o contrato refere-se a unidades habitacionais que deverão ser entregues pela incorporadora, que figura como vendedora, razão pela qual não é possível o recolhimento do ITBI apenas sobre as frações ideais, como pretendia a consulente.
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